מחזור משכנתה למתחילים
משכנתה היא עניין יקר ומתמשך. בעת לקיחת המשכנתה, הבנק מלווה לנו סכום כסף לרכישת דירה, ואנחנו מחויבים להחזיר לו מידי חודש סכום כסף למשך תקופה של כמה שנים בודדות ועד שלושים שנים. חישוב ההחזר החודשי נעשה תוך שכלול סכום ההלוואה, יתרת השנים לתשלום וגובה הריבית. כמובן שהאינטרס שלנו הוא להחזיר לבנק מידי חודש את הסכום הנמוך ביותר, כך שרמת החיים שלנו לא תיפגע ונוכל להמשיך להתנהל כלכלית כפי שעשינו לפני רכישת הדירה.
מהו מחזור משכנתה?
רובנו לא יכולים לרכוש דירה מכספים שלנו בלבד ולכן, בעת רכישת דירה חדשה אנו פונים לבנק כדי לבקש הלוואה לצורך השלמת הסכום לקניית הדירה. הבנק מצידו בודק את יכולתנו להחזיר את ההלוואה המבוקשת וקובע את תנאי ההלוואה. עם קבלת הכסף, אנו נתחיל לשלם מידי חודש לבנק את ההחזר החודשי שנקבע מראש. ההחזר החודשי יכול להיות צמוד למדד או שלא, יכול להיות בריבית קבועה שאינה משתנה לאורך כל התקופה או להיפך – בריבית משתנה בנקודות קבועות מראש.
מכיוון שהמשכנתה ניתנת לתקופה של כמה שנים, ייתכן כי יחולו שינויים בתקופה זו שעשויים להשפיע על משכנתה קיימת. אם מצאנו כי אכן התנאים החדשים טובים מהתנאים הקיימים, נוכל לבצע מחזור משכנתה ולהיטיב את התנאים שלנו.
כיצד מבצעים מחזור משכנתה?
שלב ראשון, עוד לפני הגשת הבקשה למחזור, כדאי לפנות לבנק המלווה או ליועץ משכנתאות כדי לבדוק את האלטרנטיבות הקיימות בשוק אל מול המשכנתה הקיימת. הבדיקה תשווה את הריביות של המסלול החדש מול הישן ותחשב מה יהיה ההחזר החודשי בתנאים אלו. תנאים טובים יחשבו כך אם נוכל להוזיל את התשלום החודשי לבנק או לחלופין לקצר את משך ההלוואה בכמה שנים.
אך מחזור משכנתה אינו מסתיים כאן, בנוסף לחישוב ולהשוואה של מסלולי והחזרי המשכנתה, יש לבדוק מהו הקנס על החזר ההלוואה לפני מועדה. כלומר, בעת לקיחת המשכנתה, התחייבנו להחזיר לבנק סכום חודשי למשך כמה שנים. כאשר מבצעים מחזור בפועל, מחזירים את ההלוואה הנוכחית ולוקחים תחתיה הלוואה אחרת בתנאים טובים יותר.
תנאים טובים יותר עבורנו משמעותם החזר חודשי נמוך יותר או תקופה קצרה יותר, מה שאומר שהבנק "מפסיד". בכל מסלול משכנתה שניקח, מצוינים המועדים והקנסות שיהיה עלינו לשלם כדי להחזיר את המשכנתה במלואה מוקדם יותר.
לפיכך, אם ההחזר החודשי החדש בצירוף הקנס שאותו נידרש להחזיר עדיין נמוכים יותר מההחזר החודשי הנוכחי של המשכנתה שבידינו, כדאי לנו להמשיך בתהליך המחזור.
במהלך השנים האחרונות חלה רפורמה בענף המשכנתאות, כל מי שלקח משכנתה לפני יותר משלוש שנים, ונותרה לו יתרת משכנתה מעל חמש שנים, כדאי שיבדוק את התנאים החדשים ויברר האם כדאי לו להתחיל בתהליך מחזור משכנתה. יש לציין שמחזור משכנתה נעשה בפועל בצורה של לקיחת משכנתה חדשה כך שתידרשו להמציא בשנית את כל המסמכים שאותם התבקשתם להעביר לבנק בפעם הראשונה. יחד עם זאת, החיסכון במשכנתה משתלם ומאפשר לכם ליהנות מסכום כסף נוסף בחשבון הבנק שלכם.