היתרונות של תמ"א 38

בתקופה זו מתקיים דיון על השינויים הדרושים בדרך שבה יושמה התוכנית לחיזוק מבנים שנבנו עד שנת 1980 בפני רעידות אדמה. התוכנית מומנה על ידי אישורי בנייה חריגים שנתנו ליזמים להקמת יחידות נוספות במבנה קיים, בתמורה לחיזוקו ולשיפוץ כללי של חזית המבנה. עד כה, אלפי מבנים שונים ברחבי הארץ עברו את התהליך וסייעו למתיחת הפנים של שכונות ישנות. במאמר זה נעסוק בהרחבה ביתרונות של השיטה.

מהי תמ"א 38?

התוכנית שזכתה לכינוי תמ"א 38 נחלקה לשתיים: הראשונה תוכנית 38/1 היא חיזוק מבנה קיים באמצעות תוספת של קירות בטון וקירות מחוסמים למבנה ויצירת שכבות נוספות המאפשרות לו לעמוד כנגד רעידות אדמה בדרגה נמוכה ובינונית. היות והמדינה אינה יכולה לממן את התוכנית עבור כל המבנים הישנים הוצע לקבלנים עסקה משתלמת. השיפוץ ימומן על ידי מכירה של דירות נוספות שייבנו בקומות העליונות של הבניין. כדי לפצות את הדיירים הקיימים על התהליך, הוצע להם גם לקבל מרפסת נוספת, חזית חדשה למבנה ולעיתים גם חדר נוסף.

התוכנית השנייה כוללת שיפוץ מלא של מספר בניינים באמעות "פינוי־בינוי", תחת השם תמ"א 38/2. במסגרת תוכנית זו המבנה נהרס כליל (בניגוד לתוכנית הקודמת) ומבנה חדש לחלוטין הוקם במקומו. היזמים יכלו לבנות קומות נוספות שלא היו קיימות במבנה המקורי, ודיירי המבנה הישן התגוררו בשכירות עד לסיום הבנייה. כאשר המבנה החדש מוכן, הם קיבלו דירה חדשה במקום הדירה הישנה שהייתה בבעלותם. 

כך, במסגרת שתי התוכניות כל הצדדים הרוויחו. הרשויות העירוניות זכו לחידוש של המבנים הישנים, הדיירים הרוויחו בניין שנראה טוב יותר, מחוזק בפני רעידת אדמה וערכו גבוה יותר והיזמים הרוויחו ממכירת הדירות הנוספות שצורפו לנכס.

הביקורת שהופנתה על־ידי הרשויות העירוניות כנגד התוכנית 

מעבר לכל היתרונות הללו היו רשויות עירוניות שביקרו את המודל הישן בשל מחסור בתשתיות לשירות התושבים שנוספו בדירות החדשות. בפרויקט שבו נוספו ארבע דירות על הגג לא היה הבדל משמעותי, אך כאשר נבנו בניינים חדשים ונוספו מאות דיירים לרחוב, תשתיות המים והביוב לא תמיד יכלו לספק מענה. בנוסף, התוכנית גרמה לבעיות חנייה באזורים עירוניים שבהם מצוקה זו הייתה קיימת עוד לפני שנוספו הדירות החדשות. שיקולים אלה, יש לציין, רלוונטיים בכל פעם שיש פרויקט נדל"ן חדש שנבנה ברחובות שבהם קיימים מבנים ישנים.

למרבה המזל, התוכנית לא בוטלה אלא עוברת כיום שינויים שונים. היתרונות של תמ"א 38 ניכרים בבירור, והעובדה שישראל נמצאת על השקע הסורי־אפריקני רק מחזקת את הצורך להתכונן לרעידות אדמה חזקות באמצעות חיזוק המבנים. כיום, נבנית תוכנית חדשה שנועדה לאפשר התחדשות מהירה וחיזוק מבנים. התוכנית תגן גם על תושבי הפריפריה העומדים בפני סיכונים נוספים למבנה, כתוצאה מפעולות איבה כפי שנראו במבצע "שומר חומות". בעתיד הקרוב יתפרסמו פרטי התוכנית, וניתן יהיה להמשיך ולקבל אישורים לפרויקטים של התחדשות עירונית שיסייעו לתושבי הערים.